1. 主页 > 好文分享 >

买房选择开发商是国企好还是央企好

开发商是国企好还是央企好
中国房地产改革以来,涌现出无数大大小小的开发商。有的借助房地产改革东风,成长壮大,有的在时代潮流中销声匿迹。

现在全国性的龙头开发商,大多成立于上世纪90年代,抓住了房地产20年发展红利期,建成了超级巨无霸般房产公司。

当我们去买房时,就会面临各色各样的开发商楼盘选择,尤其是新房。那么,大大小小开发商楼盘,到底哪些值得买呢?今天就教大家如何选择靠谱开发商。

1

这里我们要说明一下,购买新房比二手房要更重视开发商选择。

二手房的品质是经过了市场验证了的,所以购买二手房主要是看配套和地段。新房除了配套和地段以外,选择对的开发商将事半功倍。

因为,新房市场中绝大多数楼盘都是期房,在我们购买之后一到两年才能交房,有的楼盘交房本都要拖延很久。

新房从购买到交付之间,充斥着千万种不确定性,楼盘会不会延期交付甚至烂尾?开发商承诺的配建小学没了?房子刚交付就漏水了?

交房即维权,在我们住房市场中这种情况很普遍。

“先付款,再收货”模式,让买房者处于被动地位。购房者的首付、银行贷款月供,先期全都投入进去了,收到的房子质量就全凭开发商良心。

因此,挑选一家靠谱的开发商很重要。

在楼盘地理位置相似的条件下,购房者首选开发商品牌和口碑,其次再看开发商户型产品差异,最后才是优惠折扣情况。

2

楼市中形形色色的开发商,该怎么选?

一座城市中,从开发商规模上来说,有全国性大开发商,有本土成长起来的地域性小开发商,也有从本地走向全国布局的中小型开发商。

从开发商性质来说,有全国性的央企国企大开发商/大民企开发商,也有地方性的央企国企小开发商/民企小开发商。

全国性头部开发商,央企国企有保利、中海、绿地、招商和华润等,民营企业恒大、融创、世茂等。

地方性的小开发商就不胜枚举了。

购房不踩坑,如何正确选择开发商?

2020年销售额TOP40房企 图源中指研究院

一般来说,央企国企开发商建造的房子,烂尾风险是极低的。他们背靠着的是各地国资委这样的大树,在经营贷款利率和拿地成本上,会有天然优势,资金链断裂破产风险较小。

不过央企和国企建造的房子,可能存在的风险是配建和规划的变动。例如,原本配套的名校变成村小,或者为了多卖房将规划图改了。

民营房企中,大房企经营成熟,产品成体系,可以优先考虑口碑和产品好的名企盘。地方性的中小房企,要特别注意在当地的口碑和公司资金流情况,调查清楚公司背景。

上图是2020年销售额Top40房企,楼盘基本上覆盖了全国各地。现在很多开发商会深耕一座城市,可以去看看开发商此前开发的楼盘,尤其是分期开发的楼盘,买第二期或三期保障性强很多。

3

购房者最应该关注开发商的经营性风险,房企的财务报表中可以分析出房企的经营状况。

但是普通购房者很难去读开发商年报,也无从得知房企真实经营状况。(某些开发商公关团队强大)所以,现在了解开发商经营性风险最佳方式,就是看房企“三道红线”踩线情况。

“三道红线,四档管理”是监管部门为控制房企的债务风险,专门制定的融资新规。

红线一:剔除预收款的资产负债率不得大于70%;

红线二:净负债率不得大于100%;

红线三:现金短债比不得大于1倍

根据“三道红线”的触线情况,对房企按“红-橙-黄-绿”四档管理。

因此,触及红线的房企存在负债过高,可能存在资金周转问题。这些问题投射在楼盘上就可能出现项目停工、延期交付、精装修减配、偷工减料等问题。

最严重的是开发商破产,房子烂尾。

以下为2020年房企三道红线踩线情况:

购房不踩坑,如何正确选择开发商?

图源:华泰固守

触及三道红线的房企有6家,其中,中国铁建和绿地控股为央企国企。

值得一提的是绿地集团,近年接连被地产媒体喊话——还钱!从绿地集团西南大区到绿地集团东北大区,绿地因为几百万欠款挂上了热搜。

对于投资动辄上亿的大企业来说,几百万九牛一毛,可是就这点钱都结不清,很难说得过去。

最新消息传来,绿地现金短债比超过1.0的央行监管基准线,实现一条红线“转绿”。

触及两道红线的房企有中南置地和首开股份,2019年这两家企业是三线全踩的,2020年都成功降一档了。

从上图中看出,踩线的都是知名大开发商,不过房企债务是动态过程,可降可升。三道红线是房企负债警戒线,可以做为购房开发商选择的参考指标。

结语

房地产是为数较少向民营企业开放的重要领域,曾经中国首富位置地产商轮流坐。如今,互联网新贵取而代之,也代表房地产黄金时代结束了。

然而,安得广厦千万间,让老百姓实现安居梦,是一个永恒的话题。房企们高喊“活下去”的时候,应该记住,活下来的都是用心盖好房的。

版权声明:本站部分文章来源或改编自互联网及其他公众平台,主要目的在于分享信息,版权归原作者所有,内容仅供读者参考,如有侵权请联系我们,如若转载,请注明出处:https://www.nuoyahao.com/haowen/1055.html

联系我们

在线咨询:点击这里给我发消息

微信号:

工作日:9:30-18:30,节假日休息

诺亚号客服二维码