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房屋维修基金是怎么收费的(住宅房的维修金是多少)

“9家房地产开发企业代收的超5000万元住宅维修资金未及时上交专户,最长时间达8年”“4家房地产开发商或物业服务企业挪用代收的住宅维修资金超1100万”。近日,一则来自有关部门提供的关于住宅维修资金被擅自挪用的新闻引发热议,更引起国务院督查组的注意。

房屋维修基金是怎么收费的(住宅房的维修金是多少)

住宅维修资金可以算的上是住宅的“养老金”,其重要性不言而喻。但近年来关于维修资金的使用,也经常成为物业与业主的矛盾之一。关于住宅维修资金,你真的了解吗?

01 | 什么是住宅维修资金

住宅维修资金,是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保养期满后的维修、更新和改造的资金。

这部分物业维修资金实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则,代管于相关政府机关,用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造,不得挪作它用。

 

02 | 住宅维修资金使用情形

 

维修资金使用分为一般使用和应急使用两种情形:

一般使用的情形

用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造。《民法典》规定只要专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决,筹集维修基金只需要参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意,也就是2/3*3/4=1/2,而使用维修基金则需要参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意,也就是2/3*1/2=1/3。

  • 共用部位一般包括:宅地基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等;
  • 共用设施设备一般包括:电梯天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

 

应急使用的情形

发生危及房屋安全,需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修、更新、改造的情形,物业服务企业、业主委员会或者相关利害关系人可提出紧急处置方案,开展紧急维修。具体包括:

(1)电梯以及消防设施故障;

(2)屋面、外墙渗漏;

(3)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等原因造成的功能障碍;

(4)二次供水水泵运行中断,但专业经营单位负责二次供水水泵设备维修、养护的除外;

(5)楼顶、楼体外立面存在脱落危险;

(6)其它危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况。

 

03 | 住宅维修资金使用程序

首先要明确住宅维修资金的申报主体,申报主体有以下三种模式:

  • 成立业主委员会的,可以由业主委员会作为申报主体;
  • 未成立业主委员会,有物业管理委员会的,可由物业管理委员会作为申报主体;
  • 未成立业主委员会和物业管理委员会的,可由相关业主会同物业项目所在地居(村)民委员会作为申报主体。

 

住宅维修资金使用程序也分为一般使用程序与应急使用程序:

 

一般使用程序

1、申请、初审。申报主体向物管部门提出申请,物管初审并签署符合条件意见后向房管部门申请查询资金情况;

2、资金查询。房管部门核查维修资金账户余额,符合申请额度的出具预分摊表;

3、受理。双三分之二签字确认后,申报主体向房管部门申请,房管部门会同物管、申请主体、设计、预算、监理等单位实地查勘,经公示无异议后出具受理单;

4、施工单位、监理单位确定。申报主体在房管部门全程监督下组织工程招标,确定施工和监理单位,并将招标结果报房管部门备案。

  • 维修工程预算在50万元以下:由物管部门、房管、纪检监督申报主体委托招标代理机构公开比选确定;
  • 维修工程预算在50万元以上:进入招投标市场公开招标。

 

5、验收和工程款支付。工程竣工后,申报主体委托第三方机构检测并取得检测报告后,会同房管部门、监督小组、业主代表、施工监理、设计单位、预算单位等现场验收并签署《工程竣工验收报告》。验收合格的,申报主体向属地物管部门申请首次付款,经房管审核并向县政府报告后拨付施工单位。申报主体根据决算审计价格,按合同节点支付工程款(维修金额2万元以上的项目,应进行工程审计决算)。

 

应急使用程序

1、书面申请、现场勘探。申报主体向物管部门申报,物管会同房管部门现场查勘,认定符合条件的启动紧急维修程序。

2、紧急维修。分以下三种情况:

  • 单项维修不足5000元:经利害关系业主、业主委员会或物管部门同意,房管部门采取审核结算;
  • 单项维修5000元以上、50万元以下:由物管部门、房管部门、纪检部门监督申报主体委托招标代理机构公开比选确定;
  • 预算在50万元以上:进入招投标市场公开招标或招标备案。

 

3、验收、审计决算和工程款支付。工程竣工后由申报主体委托第三方机构检测并取得检测报告后,会同房管部门、监督小组、业主代表、施工监理、设计单位、预算单位等现场验收并签署《工程竣工验收报告》。验收合格的,按审计价以及合同约定从紧急维修帐户中支付工程款。(金额2万元以上的需对决算报告进行审计、公示并备案) 。

 

住宅维修资金的使用和管理是居民居住安全、舒适的重要保证,对维护住宅业主的合法权益起着重要的作用。作为住宅维修资金的使用和管理者,应当以保障住宅共用设施、住宅共用部位正常使用为前提,充分发挥专项资金的作用,科学、合理、规范、合法的使用。

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