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公摊面积取消最新消息(国家住建部定调)

关于公摊面积的话题,几乎年年都会被提及,只要提到公摊,每每都能成为热门话题。例如2021年的两会期间,全国政协委员周世虹就提交了一份针对“取消公摊面积”的议案。周世虹建议,应该全面取消房地产市场用了很久的公摊面积和商品房预售制。由于公摊面积缺少必要的限制性标准,完全由房地产开发商自行测量和填报,很可能产生暗箱操作的情况,最终导致公摊面积额度不断上涨。

委员周世虹说出了多数买房人的心声。现阶段的房地产市场,房价高是一个让买房人感到捉急的事情,建立在房地产上运行的预售制和公摊制是另一个让买房人痛苦的事情。买房人明知道公摊不合理、不应该,但偏偏存在而且无法取消。可以说,天下国民“苦公摊面积久矣。”

公摊面积会“全面取消”?住建部定调,央媒回应,答案清晰了

 

对于“公摊伤民”这一点,经济学家马光远就曾直言,公摊早就应该全面取消,一直以来公摊里边藏的猫腻和腐败太多了,水很深。买房人购买了房子,但房子面积不可能100%是自己的,开发商还需要画出来一块作为公摊面积,但是这个公摊究竟有多少,买房人根本不可能知晓、完全由开发商测量,这样一来就有了“灰色滋生”的土壤,开发商可以说你的房子公摊了10平米,也可以说你的房子公摊了40平米。

另一位经济学家朱海斌同样敏锐地提出了自己的看法,公摊坑人,早就应该取消了,公摊面积可能存在虚报的情况,买房人只会吃闷亏;随着公摊的不断增加,让买房人购房难度加大,公摊不仅不能使用和居住,而且占用了过多的买房成本和生活费用,所以公摊其实是不公平的交易行为。

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公摊究竟是什么?为什么说公摊可以被取消?

根据《建筑设计标准》和相关文件的一般定义,公摊面积指的是小区建设过程中,独立于套内面积之外的区域,这些区域具有公共使用的属性,例如过道、走廊、电梯井、设备间、垃圾存放地、物业用房、门卫室等。从这些名称就可以非常直观地判断,这些面积具有公共使用和服务性质,例如电梯井,不属于任何一户业主,是整栋楼业主共同使用的,所以电梯井的面积成本需要大家共同承担,由此构成了公摊面积。

那么,公摊面积从何而来呢?专家们分为2种截然不同的观点,有人说是香港房地产商人李嘉诚发明创造并且引入我国内地房地产市场的,从1970年开始引入,到现在已经过去了30多个念头。也有人说公摊的初创者其实是香港曾经的前首富霍英东,这在《霍英东自传》中就有详细的说明,在此之前,楼房都是按照整栋出售,随着楼房越来越高,一个人根本无力购买整栋楼了,于是霍英东开始把楼房分为多户出售,大家共同使用的区域设置为公摊,成本分摊到每户。

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不管是李嘉诚首创,还是霍英东首创,这已经不重要了。到现在,我国大陆成为了世界上唯一一个继续保存公摊面积的地区,就连香G这个公摊起源地也在前些年彻底用法治的方式取消了公摊的存在性。

从理论上而言,公摊是一个小区的公共区域,就好比城市的道路,是不可被磨灭和消除的。那么,为啥专家们和买房人都建议取消,怎么取消,又为什么能取消呢?

其实,人们经常说的“取消公摊”并不是指消除小区的公共面积和公共区域,而是指这部分面积不应该计算房价成本,更不应该计算公摊面积的物业费、水电费、取暖费、房产税费等。说白了,买房人的诉求总结起来就一点:明明白白消费,客观存在的公摊不应该计算进入房产证,更不应该为这部分公摊承担物业费、取暖费、税费等居住成本。

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取消公摊,究竟有什么阻力?纵观世界房地产发展历史,取消确实是一个主流趋势,在很多国家的房地产发展史上,公摊也确实存在过,但随着市场经济的“公平公开”要求越来越高,这些曾经的规制都被一一废止了。为啥我国的公摊取消提出这么多年,还没有实质性进展?总结起来,有2个方面的原因:

1、各方建立的公摊基础上的“实惠”久了,不愿意释怀。如果把房子比作为一条鲸鱼,那么寄生在这条鲸鱼身上的其他小鱼实在太多了,他们无时无刻不在受到这条鲸鱼的恩惠。首先是开发商,他们随意填写公摊数字,为自己的利润谋求最大化,一个小区有3000户,每户徒增1平米面积,那么就增加了3000平米面积,按照房价3万元计算,开发商无中生有增加9000万元的利润;其次是物业公司,物业公司利用公摊面积经营广告、出租车位等获利,小区物业费年入500万元,其他收益可能达到800万元-1000万元。最后是城市税费部门,费用基数都建立在建设面积之上,如果贸然取消公摊,那一大块蛋糕就没了。所以说,并不是随便说说就能实现的。

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2、从取消提出到实施,并不是一朝一夕的事情。近些年来,不少城市一直在为取消公摊、取消预售努力,但效果并不算显著。其根本原因还在于历史惯性太久,想要改变还得从制度改变做起。但制度的改变流程却相对较长,议案提出、审议、草拟审批、试行、正式铺开,这一套流程走下来,少则5年,多则10年-15年,故而取消公摊并非短期可实现。

公摊面积会“全面取消”?住建部定调,央媒回应,答案清晰了!对于这件事儿,并不是买房人一头热,央媒和高层也不断关注和推动着事情向前发展。

首先是住建部,在2019年2月18日,住建部于《住宅项目规范(征求意见稿)》的16个字:住宅建筑应以套内使用面积进行交易。被人们广泛解读为这是取消公摊的前奏,也是重磅信号。其字面意思很简单,今后的房产交易中,应该全部建议按照套内面积进行,这不就变相取消了公摊交易、取消了公摊面积的存在了吗?

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其次是央媒新华社,从2014年至2020年,几乎每年都会诞生1-2篇探讨公摊的文章,例如在《公摊伤民,矛盾亟需待解》一文中,新华社就直言说到“公摊面积的取消,并不是一个鲜活的新话题,但长期存在并不一定意味着这种做法是合理的。”在文末,新华社还给出建议,应该探讨出更加科学合理的公摊计算和费用折价方式。意思很明显,央媒的态度给出了清晰的答案:并没有否认应该取消的话题,而是处于积极的支持态度。所以,长期而言,在未来的5-10年里,取消公摊或有很大可能,好事多磨,买房人不用太着急。

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最后,公摊面积如果“全面取消”,早买房的人给补偿吗?这个问题很多买房人关注,自己买了一套100平米房子,单价4万元,总价值达到400万元,公摊面积为30平米,公摊买房成本为12万元,那么公摊消失之后,这12万元是否可以被开发商回退呢?

先给出结论:即便是在未来的7年后取消了公摊面积,早买房的人不会得到补偿,开发商更不可能退还已经收取的公摊面积房价成本。

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主要是法理的原因:法不溯及既往。这是法律制定和执行的基本依据。例如清朝的时候,同治帝规定“每个男丁需要缴纳户头费,每人300币”。在民国的时候,这个“户头费”取消了,那么以前家庭成员缴纳了很多年的“每人300币”会被退还吗?当然不可能,在过去的规定下已经执行的事情,新的规定不可以颠覆。在公摊这件事儿上是同样的道理。

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