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恒大地产到底怎么了(恒大事件真正原因)

最近恒大爆发了严重的财政危机,引起了全民关注。

恒大到底是出了什么问题?看完这篇文章你就懂了

 

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这固然有吃瓜群众“看热闹不嫌事大”的心理,更因为这个庞然大物牵扯到的方方面面实在太多,想不关心都很难。

尤其是某些所谓专家学者的奇葩言论给本就引人注目的事件平添一把大火,最有趣的莫过于某博士提出的:全国人民每人拿一千元帮恒大渡过难关,因为恒大倒闭,不仅会让境外媒体看笑话,还会影响国足的备战。

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人家也有可能是讽刺

对于这样的博士,我只想说一句你脑回路很清奇,非一般人能比。

当然如果你是狗头保命那另当别论。

 

恒大作为房地产龙头企业,走到今天这个地步,有其偶然性更有其必然性。

首先我们先简单了解一下房地产企业的发展模式,这样我们才能更好的理解恒大的困局究竟是怎么来的。

房地产企业的开端就是要先自筹注册资金成立一家房地产公司,在确保这家公司正常运行后,将所有资金购入待开发土地,然后将土地打包抵押给银行或金融机构借出更多的现金。

ps:恒大这样的全国知名企业基本上不需要一次性全额缴纳土地出让金。

等现金从银行借出来后,再将这些借出的现金再去购买土地,将以上的环节进行循环就是房地产企业的正常操作。

也就是说,该企业经过这样一番操作后,就拥有了其注册资金三至五倍以上的待开发土地,然后用很少甚至不用拿钱的找建筑商垫资盖房。再用预售房款还银行或金融机构贷款及建筑商工程款利润,除股东分红和企业运行成本外再开始新一轮买地贷款买地的操作。

这种看似正常,几乎被所有房地产企业采用的模式,实质上都是在赌,赌房地产行情好,房子好卖,房价高。因为这种“借鸡生蛋”的方式,到了时间不仅要付银行租金,也就是利息,而且“鸡”也会被收回的,因为银行贷款是有时限的。

通常越大的企业这样操作的风险越小,因为“东方不亮西方亮”,全国土地这么多,总有行情好的地方。

所以大企业必然有更大的回旋余地,那作为房地产龙头企业的恒大为什么会突然面临全面崩盘的危险呢?

买地——贷款——再买地是房地产企业运行的基础模式,真正运营其实也涉及到很多的计划、测算和运营技巧,其中最重要的一点,就是测算开工时机;在我能预售房产的时候,如果赶上了房价上涨周期,那么不仅利润高,房子还好卖,资金回笼自然快。房市和股市一样,人们都是追涨不追跌的。

说实话,恒大在这些年运营中,测算都是非常精准的。

2003年到2009年再到2016年三波高潮,恒大可谓赚得盆满钵满。

直至2018年国家调控房地产,很多企业感到寒冬的肃杀,纷纷战略收缩,而恒大逆势而行赌上了身家,他的土地储备金全国第一,达到了4500亿。如果赢得这场豪赌,恒大将独领风骚,一战成神。可惜它看到了开头却算错了结尾,没想到国家控制房价的决心如此之大,三道红线紧紧卡住了房地产企业的脉门:

1.控制贷款额度

2.卖房资金要托管

3.银行放贷额度要依据工程进度

招招都直指要害,恒大资金链断裂,岌岌可危。

大家也许会奇怪恒大面临寒冬,为什么要赌呢?为什么不像万科等地产公司那样采取战略收缩,确保平稳度过寒冬呢?在我个人看来主要有以下几点原因。

1.逆势扩张。风险和机遇并存,一旦赌赢这一局,恒大的规模能发展到什么程度实在难以预估,可以说,这一赌风险很大,却是恒大的成神之战,所以它想赌更愿意赌。

 

2.许家印本身也是一个敢赌会赌的人。这本身就决定着恒大比其他地产公司更敢于放手一搏。1997年身无分文的许家印向五家银行联合贷款四千万元开发“金碧花园”一战成名,成为中国房地产开发史上的奇迹,仅仅三年恒大地产就进入了广州房地产前五名。

2008年恒大要冲击上市,疯狂拿地,扩张规模却碰到了金融危机。

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2008金融危机

当时也是命悬一线,但许家印在香港结识了杨受成、郑裕彤、刘銮雄等一众大佬及科威特投资局、德意志银行和美林银行斥资5.06亿美元入股恒大,并于2009年11月在香港上市。

恒大不仅渡过难关,许家印还以422亿身价成为内地首富,这些过往也让许家印比别人更敢于逆势而行放手一搏。

 

3.如果上两条说明了恒大愿意逆势豪赌的原因,那第三条就是许家印敢赌的理由了。恒大自2011年至2020年一直采用高分红的方式,让大股东合规套现。

十年间,许家印家族以分红形式套现了516亿,前两个月还要分上百亿,被有关部门及时制止。包括许家印老婆在内的一众恒大高管在债务危机全面爆发前,将自己的理财资金全部兑付一清。

也就是说,恒大逆势豪赌,胜则登顶封神,败也不影响一众大股东的利益,因为持续合规套现早让他们赚得盆满钵满。

 

受害的只是:

1.预购了恒大住房却没有收房的购房者

2.贷款给恒大的银行和金融机构

3.长期合作的供应商和承建商

4.被强制摊派恒大理财产品的员工

5.广大的恒大股民

我想这才是许家印敢面对国家对房地产调控依然逆势豪赌的根本原因:赢则一战成神,输也不影响自己的基本盘,有什么理由不赌呢?

目前恒大拥有2.38万亿资产,其评估中掺杂了有多少水分不得而知。而负债1.97万亿确实是实打实的。

虽说账面反映未到“资不抵债”的程度,实则是风雨飘摇,命悬一线。因为国家划分的三道红线让恒大无法通过银行贷款连接资金链,债务危机让供应商和承建商不会垫资盖房,更不可能通过预售房拿到民众的购房款。

说白了就是恒大已经陷入了严重的信用危机,失去了企业资金填补。

也许唯一能做的就是变卖优良资产来续命,但问题又来了,且不说在国家对房地产强力调控下,有没有人愿意吃下它的土地储备,恒大本身还有多少土地出让金未缴清也是未知数。

而且负债中一年内就要偿还的短期债务高达1.57万亿,在这么短的时间,就算变卖资产恐怕也难以筹集如此巨额的资金。

所以说许家印一直在保证恒大不会出现烂尾工程,对民众购买的理财产品也拿出了一些兑付措施,但我真的无法乐观面对。

十年间,许家印和一众大股东通过合规套现获取的巨额财产,只要合法纳税就是他们的合法私人财产。

作为有限责任公司的恒大,就算破产清盘,对前期的高分红也不产生任何影响,受害的只是前文提到的五类人和机构,这个巨大的窟窿将赠送多少人的血汗,我们无法预测和想象。

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