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国家为什么要搞房地产(国家为什么要对房地产进行调控)

进入2021年下半年,中国的房地产经济全链条各个环节,都没有任何好消息,精准到位,势大力沉的各种行政政策监管,如同坚固的枷锁,不但没有丝毫放松的迹象,反而是层层加码,越收越紧。

2021年1至7月全国房地产调整多达352起,上年同期为336起。仅从7月份来看,全国房地产调控政策呈现井喷态势,自上而下的密集调控政策66项,创年内新高。

2021年半载时间,调控月均已经达到50次,平均每天就是1.67次。

次数多不是问题,问题是2021年的调控,和以往调控最大的不同,是多维度,堪称定向精准,全行业链条覆盖,并且还是多维度(政策,金融,监管)联合实施。

长期被饱受诟病的“假打”,现在变成了“真大”,而且上来就是不带商量,拳拳到肉。

在这种政策环境下,还幻想着房价楼市还能讲出新故事的人,那是真的心大。

客观来说,具体什么调控细则,不同城市又出台了什么内容,有哪些动作,独立分析和研究,对于认知和理解当前中国的房地产经济来说,其实意义不大了。

规则决定玩法,态度决定出路,在房地产经济链条上,想要赚到钱,就得按规矩来,跟着时代趋势走。逆势而行,想当漏网之鱼或者是什么抄底捡便宜的人,劝不了,也没必要。

2021年,注定会在中国房地产经济历程中,留下浓厚的一笔,2021年,注定将成为中国房地产经济波澜壮阔,野蛮成长几十年,重要的转折年份和大变局节点。

这篇文章,不会进行枯燥的政策分析,调控研究,而是将从一个本质思维的角度,用经济学原理,对中国房地产经济所面对的变局大时代,本质和深层的逻辑,进行分析解读。

透过表象,直击本质,帮助更多的人,能够对中国的房地产,建立客观理性的认知观念。

 

以微见著,洞察先机,把握趋势,指导决策。

PS:

  • 文章略长,内容的阅读需要一定的时间和耐心,并且需要进行思考。
  • 每个人的认知层次不同,不做强求,这篇文章的内容不是什么大路货,也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文,请结合自身需要和认知需求理性看待。

 

选择大于努力,思维决定层次,是任何时代任何环境下的重要规则。

读者通过文字选择作者,作者也在通过文字选择受众。

从杠杆和泡沫本质的角度,看懂国家楼市调控的诉求和目的

图片来源:网络

 

一、密集调控,势大力沉,表象之下的本质,是什么?

 

房地产是中国经济结构中的重要组成部分,再加上又和普通居民群体的财富承载,婚姻家庭,还有稳定生活的刚性需求关联,所以在这个领域就有很多人,会进行研究,并且发表很多观点和结论。

其中大众比较熟悉的,有这么一个说法:长期看人口、中期看土地、短期看金融。

嗯,还是一个挺有名气的网红经济学家提出的关于房地产经济的分析框架,当然这里提出来,不是要去批判和否定这么一个分析框架的对错,而是想说明一件事,那就是中国的房地产经济,还真的不是所谓自由环境,市场经济下自生自灭的一个行业经济。

这样的言论,有其合理性和理由,但是对于看懂本质,洞悉规则而言,实际上是一种误导。

不好意思,2020年开启的这一轮调控,举国体制,政策力量让所有被调控剑指的房地产全行业都明白了在中国,谁才说了算,短期看金融?金融是国家的好不好?

土地呢?两集中供地,把开发商群体折腾得欲仙欲死,杭州都出现了宁愿赔付5000万违约金,也要退地的尴尬事件。

更别说人口了,2021年,只要是对中国人口结构和三胎政策有影响的行业,别说什么房价楼市,天价学区房了,什么教培,互联网,游戏,哪一个不是在寒风中瑟瑟发抖?

一句话说白了,能在中国有直接决定一个行业经济生死的力量,非国家莫属,还不接受反驳。

政策,金融,监管的所有手段和调控,都是国家意志的表现。

而在2021年如此密集和势大力沉的调控表达之下,肯定有国家和高层深思熟虑,理由充分的本质原因。

光看调控本身没有任何意义,看问题要联系起来看,有维度地看,房地产经济遭遇调控大变局,本质是什么?

当然不是什么表面上的高房价,投机狂热,炒作情绪,等等这么肤浅的原因。

而是中国房地产经济的杠杆,已经走到了一个非常危险的境地,距离失控和集中爆发,可谓是悬崖之边:

据中国人民银行2021年第一季度金融统计数据新闻发布会,受新冠疫情的影响,去年我国的宏观杠杆率出现了阶段性的上升。2020年我国的宏观杠杆率是279.4%,比2019年上升了23.5个百分点。

分部门来看,居民、政府和企业三个部门的杠杆率分别是72.5%、45.7%和161.2%,这三个部门杠杆率分别比2019年上升了7.4个、7.1个和9.1个百分点。

2020年末人民银行公布的“金融机构本外币信贷收支表”中的住户贷款(即个人贷款)余额63.19万亿元,除以2020年中国GDP101.60亿元,为62.2%,即为社科院版数据。BIS目前最新的是2020年9月末数据,61.1%,也和这个口径接近。

2020年末,中国63.19万亿元个人贷款中,49.57万亿元为消费贷款,占78.4%,13.62万亿元为经营性贷款,占21.6%。个人住房贷款余额为34.44万亿元,占个人贷款的54.5%,即个人贷款中有略超过一半是房贷。

2020年,是62.2%,而2008年,这一数字只有18%。增速之快,世界第一。

社会经济的基础群体,也就是普通民众,最主要的贷款,都流向了楼市,截至2020年三季度,个人住房贷款余额多达33.7万亿元,较2015年净增长157%。有7个城市的资金杠杆率(居民贷款/居民存款)超过了100%。

从杠杆和泡沫本质的角度,看懂国家楼市调控的诉求和目的

图片来源:第一财经

房地产行业内有数的“炒房三城”:深圳,杭州,合肥,无一例外,都是杠杆破百。

破百是什么概念?如果借款人名下没有其他可用于估值的资产和货币,那么杠杆率超过100%,就意味着资不抵债,就是技术性破产。

理论上,如果杠杆率超过100%,就已经事实上到达了所有金融风控的风险线了。

而能够支撑这些城市的普通居民,宁愿承担资不抵债的金融风险都要买房,最大的信仰,就是房价上升,只要房价上升,那么就可以稀释债务,哪怕只是纸面财富,市场行情价格的上升,都能给撬动杠杆的负债群体,带来巨大的,并且稳定的负债偿还动力。

杠杆一旦被用于投机市场,那么其实房子本身已经不重要了,整个楼市就变成了一个击鼓传花的游戏,只要市场信心和预期的存在,那么这个鼓声就不会停下,参与者也永远没有机会冷静下来,自我审视,自己是否有资格玩这样的游戏。

当然,不仅仅是居民杠杆率到达临界点,但是居民是房地产经济完成闭环的最关键一环。

城市经济也有杠杆,需要依赖土地财政的扩张进行洗债和维持杠杆稳定;

开发商就更不用说了,高杠杆,高周转,高负债是房企做大做强做规模做品牌的核心玩法。

事实上,整个房地产经济,都是建立在杠杆玩法上的一种循环游戏,而在这个游戏过程中,随着蛋糕越做越大,也造成了杠杆风险越来越大。

杠杆风险,走到临界点,才是中国房地产经济,在2021年所有遭遇和表象之下的本质。

从杠杆和泡沫本质的角度,看懂国家楼市调控的诉求和目的

 

二、经济学思维:杠杆,泡沫,风险的关系

 

经济学本质应该是直白简单的,任何把经济学渲染的艰涩难懂,高深莫测的,看都浪费时间,转头就走,不用怀疑。

经济学的基础就是供需关系,所有的经济理论都是建立在这个基础关系上面的。

而经济发展,行业产业的经济扩大逻辑,就是所谓的金融,而金融的本质,就是杠杆。

简单粗暴,一目了然。

不用说那些复杂艰涩的专业术语,杠杆就是寅吃卯粮,就是为了满足当前需求提前借支进行经济活动的金融本质。

以前的文章我也说过,杠杆这个东西是中性的,没有任何的褒贬色彩和先天原罪和价值这样的属性,而是人类经济发展到一定阶段必然会出现的扩大生产,促进经济效率的金融工具,仅此而已。

杠杆本身没有风险和任何危险,所有的风险,都是来自于人难以控制的欲望,还有永远满足不了的贪婪。

特别是群体杠杆,是导致人类经济历史上,在很多国家和地区出现的经济危机和金融风暴,当之无愧的罪魁祸首。

回到房地产经济的分析上来看,中国的房地产,就是和金融伴生的行业,也就是杠杆密集的行业。

政府用土地撬动地方财政收入,开发商用期房撬动市场资金进行开发盈利,炒房群体用杠杆撬动房产利用房价上涨产生的价差实现套利……

进而完成一个循环。

大家发现了没有?所有的风险都建立在炒房客离场的环节,全链条的杠杆成本,最终都要落到真正为了买房子自己居住使用的刚需群体头上。

如果只是一个环节的杠杆传递,那问题不大,买卖的生意做不了而已,但是如果是一个系统的杠杆,逐层传递,层层加码,最终反而由最脆弱的购房群体来负责全程买单,最终接盘,那么在这个过程中,出于杠杆成本之外的逐利需求,逐级转移,就必然会推高房价,从而让最终到真实购房群体手上的房价,存在严重的泡沫。

而这样的泡沫,需要最终买房群体,花费几十年不等的时间才能消化,才能熨平。

谁有信心能够保证自己和家庭30年收入工作稳定,自己和家人无病无灾呢?

杠杆撬动货币,传递产生泡沫,而泡沫的消化和熨平,就成了风险和危机的集中所在。

所以,中国房地产的风险问题,不是某一个经济环节的问题,而是一个系统性的经济循环风险问题,而所有的风险,都落到了最脆弱的消费尾端。

这样的风险已经到达了临界点,而且很明显,如果不加以遏制和管理,这个杠杆率在房价持续上涨,炒作预期和市场情绪的驱动下,还会进一步扩大和发展,最终肯定是要走到终端无力承担,引发系统风险的程度。

看懂了这个逻辑,就能明白,为什么中国,会在这个时间,进行调控,包括后续,会有什么发展:一切行动的目的,都是为了杠杆风险。

从杠杆和泡沫本质的角度,看懂国家楼市调控的诉求和目的

图片来源:网络

三、区别于其他被资本管制的行业,房地产经济的趋势会怎么走?

 

事实上,在房地产调控这件事上面,是要和反垄断,还有防止资本无序扩张这样的政策表达区别开来的。

当然有很多人会带节奏,把房地产调控和2021年针对教培,互联网,游戏这样的资本驱动型行业和生意被政策管制混为一谈,大错特错,土鸡瓦狗,不值一提。

连反驳都没有丝毫的兴趣,能有这种观点的,说了好几次了,那都是无脑跟风,非傻即坏,居心叵测。

对房地产完全不懂的外行,在这种大是大非面前,还请闭嘴,误导舆论风向,没有任何价值。

房地产调控,通过以上的逻辑和认知梳理,国家意志的诉求和目的其实非常清晰,诉求是降杠杆,时间换空间,让当前的泡沫消化过程相对平稳,而不是继续泡沫膨胀。

而目的,则是希望房地产经济,能够在野蛮成长,一路狂奔的路上,阶段盘整,自我反省和解决问题,为的,还是指望房地产经济能够走的更稳,走的更远。

至少在中国经济结构中,没有出现可以取代房地产经济这样去全链条上下游都可以撬动杠杆,并且关联地方政府财政收入,还得具有普适性的可持续发展的产业以前,不求速度求质量,也希望房地产能够扛得住大旗,担得起责任。

不然,资本驱动,财大气粗,产业成熟的教培行业被一纸“双减”新政彻底打趴,真要对付房地产,那还不是手到擒来的小事情?

这就是本质对比思维。从房地产和其他资本驱动的行业的本质区别,其实就能理性的看出接下来中国房地产经济的几个必然趋势:

1、当前房地产经济最大的问题,毫无疑问就是杠杆风险,而国家针对这个杠杆风险的处理,是全产业经济链条定向拆除,上下游全覆盖,而不是仅仅限制于终端市场的管控。

在杠杆风险没有得到缓解和危机解除以前,对房地产经济关联上游约束和管控,没有放松的理由。

具体表现就是三道红线管房企,两道红线管银行,两集中供地管政府。

风险降了,那么这些限制可能有放松的可能,毕竟都指望着这个创造收入,但是如果风险降不下来,那么不好意思,成为长效机制,也就成了题中之意。

2、市场端,楼市和房价,最大的问题就是预期和炒作情绪,这是人性欲望和贪婪的现实化表现,也是导致泡沫消化过程遭遇风险的致命杀手。

所以,为了保障杠杆的安全,针对炒房群体和资金的精准狙击和持续监管,将成为房价泡沫风险解除以前的常态。

3、价格稳定的目的,还是为了保持市场信心和秩序的稳定,而保障市场信心,只打不托是不可能实现的,而且国家也这么做了:

首先是“二手房指导价”,高效率快狠准的扑灭市场预期和炒作情绪,但是留下了后手,那就是每年颁布,定期调整。

其次是拿出金融工具箱里面的工具,从金融层面开始给市场“找信心”,提高房贷利率,甚至还有可能提高LPR5年期以上的利率,虽然二手房指导价给房价打折了,但是贷款价差也同样是真实的价差红利。

当前,以上3个趋势判断,都是基于调控针对的热门城市,而其他中小城市,都需要用“限价令”来托举房价了,房地产经济有贡献,有功劳不假,但是伴生的一些弊端和问题也随着时间的推荐,开始浮出水面。

中短期来说,请参考以上三个趋势判断,都是有题设的判断,房地产退出中国经济的历史舞台,并非是一蹴而就,一步到位就能实现的。

在题设的前提条件没有得到满足和实现以前,调控,金融,监管,就是长效机制,甚至还会根据市场和经济的动态变化进行不断的完善,调整,升级,以及更多维度的手段出台,比如房产税。

而长期来看,中国要想创造经济“第二春”,再次获得改革开放以来那样震惊全世界的高速发展,房地产经济的直接和边际效应,已经难以扛起这样的大旗,不是不能用,只是没有用。

从杠杆和泡沫本质的角度,看懂国家楼市调控的诉求和目的

图片来源:网络

写在最后:这是一个注定会出现的时代转折点

 

回到当前中国房地产经济遭遇的调控大变局时代,其实只要耐心将这篇文章的主要内容阅读完成,并且进行思考分析,就能实现穿透表象,直击本质。

事实上,国家在这个时间节点的出手和表态,是一场早已埋下伏笔的定向,精准狙击。

过去的大半年,一场史上最严的调控潮席卷中国大地。

而这样的大潮,或许还只是启幕初潮。

去杠杆,消化泡沫,对于房地产整个经济系统而言,是一个注定需要时间和斗争过程的复杂工程。但是也到了不做不行的关键时刻了。

2021年,注定将成为房地产经济重要的时代转折点。

那么对于普通购房群体而言,能带来什么启示吗?

1、炒房群体,行将末路,毫无悬念。

2、区分投资和投机最好的办法,就是杠杆承受力,如果承受的住,哪怕是投机也要老老实实将资金沉淀到楼市,直到本轮调控放松,政策风向转向,如果承受不住呢?那不好意思,这样的群体就成了必然的打击对象。

3、调控眼花缭乱,但是有一个很重要的逻辑不会错,那就是当政策力量干预市场的时候,最好的选择,就是对调控和规则,有敬畏之心。

调控不是不让买房,不是房价不会涨,但是谁能买,什么价,买什么,对于实在需要买房的群体而言,动机需求不谈,循规蹈矩,总是没有错的。

4、调控高压之下,不谈行情,不谈潜力,商品房回归生活资料属性,还想着什么短进快出,价差套利,货币沉淀的观念和想法,不代表就一定是错的,但是在当下,就绝对是错的。

就是有这样的想法,也不要顶风作案,妄想火中取栗。

 

中国的房地产经济,还有很长的路要走,为了走的远,走的稳,停下来休整,也是必然的。

而任何经济历史长河的大道上,除了人性是永恒的,没有任何财富是永恒的。

没有永恒的财富,只有相对的资产,而中国房产的资产属性大变局时代,正在发生关键转变。

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