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西安房价下跌已成定局(西安房价即将暴跌告急)

借着全运会,西安开展了长达五年之久城市基建与履新,招商引资与城市建设同期进行。

 

2020年,西安顶着疫情的下行压力,冲上了GDP万亿的门槛。

 

如今全运会结束,阶段性的爆破式增长势必放缓,结合统计局昨日公布的西安2021年度前三季度来看,西安暴露出不少经济增长上的隐忧,就连从2017年未曾熄火过的楼市,也出现了下行......

 

壹丨增速放缓 竟然不及全省水平

 

西安前三季度的GDP增速掉了队。

 

2020年,西安上半年、三季度、全年的GDP增速均位于全国前列,到了今年前三季度,西安只有5.7%的同比涨幅,虽高出去年同期的4.5%,但含金量全然不同。

经济“滑铁卢”!西安楼市还能撑多久?

 

去年同期,因疫情影响,全国70城中,至少有25个城市的经济增速低于2%,甚至为负,西安能够取得4.5%的增长,闪耀全国;但今年前三季度,西安增速5.7%,全省达7.0%,甚至不及全省平均水平。

 

西安增速突然放缓,除了去年较快从疫情中恢复外,还遇见了哪些问题?

 

贰丨同频全国 经济转型

 

前三季度国内生产总值达823131亿元,分季度来看,一季度同比增长18.3%,二季度同比增长7.9%,三季度同比增长4.9%,GDP增速在持续滑落。

 

西安增速走势与全国如出一辙,一季度同比增长16%,二季度7.8%,三季度5.7%。

 

甚至拆分细项,我们甚至还会找到共性,三驾马车(投资、出口、消费)乏力,尤其是投资,严重拖了经济增长的后腿。

经济“滑铁卢”!西安楼市还能撑多久?

 

全国数据里,1-9月基础设施建设投资同比增长1.5%,较1-8月下滑1.1个百分点,房地产投资下滑3.5%,而且已经是连续6个月下滑!

 

转眼看西安!西安前三季度固定资产投资同比下降5.6%,房地产开发投资同比下降0.5%;商品房销售面积1306.46万平方米,同比下降24.5%。

 

对任何一座城市而言,固投是提振经济总量的绝对引擎,但固投中因项目的种类不同,所带来的经济增益及持续性也是完全不同的。

 

比如一个住宅项目的投资周期一般在2-3年,主体竣工基本上不会再带来二次、乃至多次的经济效益,但工厂、地铁、商场等项目不同,工程建设时产生投资,交付使用后,还可产生就业、消费等行为,换了一种方式来提振经济。

 

我们分四个阶段来看,西安房地产与固投数据的变化:

 

时间

固投增速

房地产开发投资增速

2019年一季度

11.9%

37.4%

2020年上半年

12.8%

12.8%

2020年三季度

12.9%

3.0%

2021年三季度

-5.6%

-0.5%

 

很明显,2019年一季度的固投高增速,是被房地产开发投资催胖的!2020年至今,西安拉动固投的方式里,房地产的占比越来越轻,2020年上半年,固投增速与房地产开发增速持平,2020年三季度,固投增速达12.9%,房地产开发投资却只有3%,出现了结构方式的调整,这是一点欣喜的变化。

 

同理,西安前三季度固投出现了-5.6%的增长,其房地产开发投资增速-0.5%,西安经济增长与房地产的关联度、依赖度渐微,主要是工业投资、基础设施投资下滑的太多,加之三产投资的下行,导致整个固投的不景气,经济增长放缓。

 

但西安楼市热度的下降也是肉眼可见的,这次官方发布的销量数据,又一次坐实了热度的降低,商品房销量出现了约四分之一的下滑。

 

从固投、房地产开发投资以及销量的下滑,其实已经看到了西安楼市的政策底部,再有房地产税试点城市的压顶,西安短期内不会再去出台政策打压房地产了,经济转型讲究“软着陆”,打压楼市太狠,更对经济增长不利。

经济“滑铁卢”!西安楼市还能撑多久?

 

找点安慰的话,西安前三季度战略性新兴产业、高技术制造业产值同比大涨31.4%、26.7%,均是全国领先的水平,如计算机、通信、汽车制造业、电气机械和器材制造业等行业的产值,均出现了显著增长。

 

这是很好的苗头,总是强调产业是区域价值的核心,单纯依靠房地产拉动,经济免不了虚胖。

 

前三季度,尽管经济增长并不美观,但我们看到了西安在产业补强上做出的努力与成绩,盲目追求GDP的城市竞争时代已经过去了,通过实体产业贡献更多的经济增长以及留住劳动力、人口,才是我们更乐意看见的“西安模式”。

 

叁丨理性看待 西安需要新增长点

 

围绕全运会,西安在2018年-2020年做了大量的城市建设、更新工作,到了2021年,多是修缮工作,所以西安固投增速低于预期,是可以被接受的。

 

重点在于后全运时代,谁来接棒全运会,成为新的城市增长点。依靠过去“房地产兴城”的套路显然行不通了,但新兴产业还在培育期,难以贡献太多的税收去哺育新区发展,现阶段还是得靠土地财政来顶上。

 

从2017年开始,西安在人口、城建、产业、经济体量上,做出了实质性的成绩,偶尔放缓脚步并不可怕,理性看待增速的回落,一来全国都在下行,加之疫情反复,西安独善其身,二来经济增长是道数学题,去年恢复的过于出彩,今年放缓情理之中。

 

再聚焦楼市,这是2017年以来,西安出现最大规模的销量下滑,楼市调控政策短期内不会再去加码了,市场需要一点温度,来维系土地和房地产开发投资的热情,此前远郊打折现象,会进一步像主城区蔓延,在四季度的为数不多的几个营销节点里,价高难卖的项目,打折情况会愈发明显。总归现在市场中不缺房,置业情绪也不高,可以好好去看看盘了。

 

当然虽西安最新增速没达到全省水平,但西安毫无疑问还是陕西省,乃至西北五省最具置业前景的首选,大分化时代,不是每个城市都值得选择,也不是哪种房子都有前景。

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